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Ejecución Hipotecaria 101 Parte 1

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Ejecución Hipotecaria Ejecución Hipotecaria

La ejecución hipotecaria es un tema difícil de entender para el ciudadano común y corriente. Cuando tomamos un paso tan importante como el de comprar una casa, en lo menos que pensamos es que algún día podríamos enfrentar un proceso de este tipo.

La ejecución hipotecaria es un evento traumático que se ha convertido en la realidad de muchas familias en los Estados Unidos y en otras partes del mundo por los últimos años.

¿Qué exactamente es una ejecución hipotecaria? De acuerdo a FindLaw.com es el proceso en el cuál el banco con el que usted adquirió su hipoteca gana el derecho de obtener su casa con propósitos de venderla para pagar la deuda o gravamen.

El proceso que varía por estado (entiéndase, Estados Unidos de América) es completamente legal, y se ha estado practicando por muchísimos años. El tema como tal, es uno sumamente traumático para la familia que lo enfrenta, como también lo es para la comunidad donde vive esta y para la sociedad en general.

¿Por qué han aumentado las ejecuciones hipotecarias en los Estados Unidos en los últimos años? Piense en personas como usted, que trabajan con mucho esfuerzo, tienen una exitosa carrera profesional o incluso pequeños y medianos comerciantes. Todos terriblemente afectados cuando la burbuja inmobiliaria estalló en el 2008-09.

Cantidad Ejecuciones Hipotecarias

En aquel entonces se ofrecían productos hipotecarios sin declaraciones de ingresos y préstamos personales con una documentación mínima o en muchos casos sin ningún tipo de documentación.

Probamente usted se esté preguntando: ¿Cómo es que este tipo de productos estaban disponibles en ese momento? Para los años 2004-05 había tal demanda por activos de propiedades inmobiliarias que los inversionistas crearon este tipo de productos con tal de tener más activos en su portfolio de inversiones.

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Entonces luego de cerrar cada mes cientos y cientos de préstamos hipotecarios, con garantías prácticamente inexistentes, los agrupaban en ¨paquetes¨ y eran vendidos a otros inversionistas de mercados secundarios, bajo la promesa de que eran más seguros que activos de gasolina, por ejemplo.

Muchos inversionistas compraban estos activos y luego los vendían nuevamente a inversionistas con poca experiencia o inversionistas en otros países que no entendían lo que se les estaba vendiendo.

Ahora, imagínese que por algún motivo usted obtuvo una de esas hipotecas y no le explicaron adecuadamente qué tipo préstamo era. La gran mayoría de estas, ofrecían una tasa de interés de un uno por ciento. ¡Usted leyó bien! Pero lo que no le explicaban al consumidor era que ese uno por ciento de interés era sólo por un período de tiempo, normalmente entre uno a tres años.

Ahora, imagínese que por algún motivo usted obtuvo una de esas hipotecas y no le explicaron adecuadamente qué tipo préstamo era. La gran mayoría de estas, ofrecían una tasa de interés de un uno por ciento. ¡Usted leyó bien!

Pero lo que no le explicaban al consumidor era que ese uno por ciento de interés era sólo por un período de tiempo, normalmente entre uno a tres años.

ejecutivo Ejecucion Hipotecaria

Usted inclusive podía refinanciar su préstamo hipotecario, pero la avaricia era tal, que tampoco le explicaban o informaban que habría penalidades si usted refinanciaba la propiedad antes de cierto período de tiempo. Periodo de tiempo que por lo general coincidía con el período de la tasa de interés del uno por ciento.

¿Qué sucedía mientras usted pagaba el uno porciento de interés mensualmente? El interés restante que se supone que usted pagara en un préstamo normal (digamos un seis porciento como ejemplo) entonces era sumado mensualmente al saldo de su hipoteca.

Este producto se le conocía como uno de amortizacíon negativa. Partiendo del ejemplo que hemos visto, imagine la diferencia del cinco por ciento del saldo de su cuenta, siendo sumado mensualmente nuevamente al saldo total.

¿Y por qué las personas querrían un préstamo en el cual el saldo de la hipoteca sube todos los meses? En aquel entonces, los valores de las propiedades se habían impulsado exponencialmente de tal manera que, si usted decidía vender o refinanciar la propiedad, su valor justificaría la transacción y hasta podría obtener dinero por concepto de plusvalía (equity).

Este fué el gran engaño que le vendieron a muchas familias norteamericanas. Un lobo vestido de obeja dirá usted, pero espere, que se pone mejor aún. Digamos que usted firmó los documentos de la hipoteca y se mudó a su nueva casa, quizá obtuvo una segunda hipoteca para hacerle mejoras a la propiedad recién adquirida y continuó haciendo sus pagos hipotecarios tal y como fué acordado. Hasta ahí todo iba viento en popa.

¿Si todos los ángulos de la transacción hipotecaria estaban cubiertos entonces cómo es que terminamos con un desastre mayor? Al terminar el período de introducción (de uno a tres años) usted recibía una notificación de su banco hipotecario a los efectos de que su tasa de interés estaba por cambiar. Muy bien no hay problema, ya usted tenía conocimiento de que iba a cambiar.

Lo que no le explicaron fue que la tasa de interés subiría, de acuerdo al documento que usted firmó, y que decía que esta podría variar de un seis hasta un tope de diez por ciento, dependiendo del índice del mercado en ese momento.

Es en este punto cuando los consumidores comienzan a percatarse de la terrible situación con la que se han obligado contractualmente. Jamás se imaginaron que su pago hipotecario iba a aumentar el doble y en ocasiones hasta el triple, dependiendo de la cuantía de la deuda hipotecaria, ya que el nuevo pagaré estaba basado en un ajuste de amortización de acuerdo al nuevo saldo hipotecario. ¡Qué terrible situación!

Así el hogar en el que usted había vivido con su familia durante los últimos tres años era inalcanzable para su presupuesto mensual.

¿Cómo pagaría las mensualidades que habían incrementado entre un cien y un doscientos por ciento de un día para otro? Como indicamos previamente, muchos compradores fueron cualificados sin ingresos suficientes y sin la documentación de apoyo necesaria, lo que eventualmente produjo un pago hipotecario insostenible para las familias, comenzando así la espiral de ejecuciones hipotecarias que llevó a la ruina a millones de familias en los Estados Unidos.

En la segunda parte este artículo abordaremos el proceso de la ejecución hipotecaria.

Si tienes alguna pregunta relacionada al artículo, puedes comunicarte conmigo a través del FORO.

Las opiniones expresadas en este artículo representan las opiniones del autor y no la de sus empleadores.

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