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Ejecución Hipotecaria 101 Parte 2

Ejecución Hipotecaria y las Opciones Ejecución Hipotecaria y las Opciones

En la primera parte de nuestro artículo, exploramos los tipos de hipotecas disponibles en el mercado, las razones por las cuales muchos de estos productos hipotecarios de índole creativa fueron concebidos, y también vimos las consecuencias al consumidor, como por ejemplo el impago de su hipoteca y posterior ejecución.

En este segundo artículo trataremos el tema sobre cómo enfrentamos a un pago mensual inimaginable que podría desembocar en un impago hipotecario y exploraremos las alternativas al consumidor desde el punto de vista bancario.

Buscando Soluciones

Como todo negocio, los bancos están en operaciones para hacer ganancias para sus inversionistas. Desde el punto de vista bancario, el banco sólo busca el saldo de la cuenta hipotecaria a largo plazo, para así poder financiar otros proyectos e inclusive, financiar el hogar de otro consumidor.

Cuando el consumidor se ve en dificultades para hacer sus pagos hipotecarios según acordado, ese dinero queda inaccesible y limita las facultades del banco para proveer servicios a otros consumidores. La hipoteca entonces entra en un proceso el cual le llamaremos mitigación de pérdida (Loss Mitigation).

Mitigación de pérdida es el momento en que consumidor entra en un dialogo con el banco acerca de las opciones disponibles cuando hay dificultades al hacer los pagos hipotecarios.

Esto ocurre normalmente cuando el atraso del préstamo hipotecario ha pasado los noventa días y los esfuerzos para tratar de cobrar los pagos han fracasado porque simplemente el dinero no le alcanza al tenedor de la hipoteca para hacer sus pagos. Entonces el banco inicia un proceso de análisis financiero con el consumidor para llegar a la alternativa más conveniente.

Opciones disponibles

Es importante que el consumidor mantenga la comunicación con el banco. El hacerse de la vista larga ante un problema como éste solo empeorará la situación a largo plazo. Las opciones disponibles van a depender del propietario y del banco.

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Como consumidor, el dueño tiene que pedir lo que le llaman en Estados Unidos un ¨workout package¨, que es una solicitud de asistencia para consumidores con dificultades financieras. Mientras el banco evalúa su solicitud de asistencia, en la mayoría de los casos se le pedirá que haga algunos pagos pre acordados para demostrar que usted desea resolver el problema de buena fe.

Ejecucion Hipotecaria Opciones

Con éstos pagos pre acordados por un período de tiempo, el banco por su parte detiene el proceso de ejecución de la hipoteca. Es indispensable que los pagos pre acordados se mantengan al pie de la letra como fue acordado. Éstos pagos se utilizarán como parte de su evaluación de asistencia.

¿Qué sucede mientras lleva a cabo los pagos pre acordados?

Mientras hace sus pagos entonces el banco evalúa las opciones con usted. Por ejemplo, hay programas en los que se le permiten refinanciar a un producto de baja tasa de interés fijo, también hay un programa de modificación de deuda en el cuál le permiten eliminar una porción de la deuda, bajar la tasa de interés y reducir el tiempo de amortización.

Entiéndase que con estas opciones usted sigue siendo dueño de la propiedad, pero realizará los pagos de acuerdo a sus ingresos. Estas opciones varían de banco a banco y la experiencia de un consumidor no va a ser la misma del otro.

Hay personas que no desean quedarse con la propiedad, pero tampoco desean lidiar con dolores de cabeza y quieren salir de la casa rápido.

Para eso hay un programa que se llama ¨Deed in Lieu¨ en el cuál el consumidor entrega la casa a cambio del título. Es el equivalente a una reposesión voluntaria, pero la diferencia es que el banco le perdona la diferencia del saldo en contra del valor de la casa.

En una ejecución hipotecaria o reposesión forzada, el banco todavía puede demandar al consumidor por la diferencia. Por eso es importante mantenerse en comunicación en todo momento con el banco, para que usted no salga perjudicado al final del proceso.

Otra opción es el ¨short sale¨, el cual es una venta rápida. Hay inversionistas que son más flexibles a esta opción porque pierden menos dinero en el proceso si se compara con una ejecución hipotecaria como tal.

En el ¨short sale¨ el consumidor obtiene los servicios de un agente de bienes raíces con comisión reducida, se consigue un comprador y se le vende la propiedad por una cantidad predeterminada por el inversionista.

Es responsabilidad del comprador de obtener una precalificación por medio de su propio banco para que el programa sea aprobado por el inversionista de la propiedad. Éste es el requisito más importante y sin éste, el inversionista no va a aprobar la venta.

Tenga Cuidado Con las Soluciones Fáciles

Tenga mucho cuidado con agencias o abogados que le prometen villas y castillos para ayudarlo a resolver el problema de la hipoteca. De acuerdo al Departamento de Desarrollo Urbano (HUD), situaciones morosas le hacen a usted más propenso a ser víctima de estos engaños.

Conozco casos en los cuales las agencias y abogados se apropiaron de depósitos (de consumidores con retrasos) de miles de dólares por adelantado para luego no resolver el problema o desaparecer.

Tuve un cliente en el estado de California, Estados Unidos de América, que firmó un contrato con un abogado y resultó que el abogado le deducía automáticamente dos mil dólares mensuales de su cuenta de cheques y nunca proveyó los servicios prometidos.

No existen tramites de este tipo que el consumidor no pueda hacer por sí mismo sin la ayuda de agencias o de abogados. Es sólo cuestión de comunicarse directamente con el banco e insistir en una solución.

Mantenga en sus archivos personales evidencia de cartas y correos electrónicos sobre el asunto y envíe toda su correspondencia por correo certificado. De modo que pueda presentarlos en un tribunal en caso de que de ser necesario.

Siga adelante y con la frente en alto

Luego de que usted buscó alternativas para asistencia con su situación puede de que no se haya podido llegar a un acuerdo con el banco. Esto es también común y no es motivo para sentirse culpable o avergonzado.

La compra de un hogar es una de las decisiones más importantes de nuestras vidas y es por eso que duele tanto cuando nos enfrentamos a la posibilidad de perderlo. En el caso de que el resultado final de sus gestiones con el banco, resulte en una ejecución de la hipoteca quiero que sepa que la vida continua para usted y su familia.

Se entiende que el crédito queda afectado por un tiempo. Pero lo que le quiero enfatizar aquí es que usted puede reestablecer su crédito nuevamente luego de una ejecución hipotecaria.

He sido testigo de consumidores que han podido comprar casa nuevamente luego de un período de tiempo para el cual se prepararon adecuadamente. Mientras tanto, siga perseverando y mantenga una actitud mental positiva.

Existe un término en la psicología que bien podría ayudarle a reenfocarse y continuar adelante con mayor fortaleza. Se conoce como resiliencia y se define como la capacidad que tiene una persona para superar circunstancias traumáticas.

Si tienes alguna pregunta relacionada al artículo, puedes comunicarte conmigo a través del FORO.

Las opiniones expresadas en este artículo representan las opiniones del autor y no la de sus empleadores.

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