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La Compra de una Propiedad Inmueble

La Compra de una Propiedad Inmueble La Compra de una Propiedad Inmueble

Ya sea una caverna, una choza o castillo, el hogar es uno de los activos más importantes para los seres humanos desde que existimos en el planeta tierra. Siempre hemos necesitado un lugar donde cubrirnos de los elementos de la naturaleza, descansar, compartir con nuestros seres queridos y almacenar nuestras pertenencias.

A través de los años las necesidades y modelos han ido cambiando. Es tan simple como recordar las casas de nuestros abuelos o bisabuelos para darnos cuenta de las diferencias. Aún si comparamos las residencias actuales con el castillo de un aristócrata de la edad medieval, las necesidades cambiaron.

El hecho de que una propiedad sea inmensa no quiere decir que cumple con nuestras necesidades actuales.

En algunos casos nuestras exigencias ya no son caprichos y se han convertido en necesidad. Por consiguiente, si usted sabe qué tipo de hogar llena sus necesidades y está listo para lanzarse a la búsqueda de esa residencia, me atreveré a darle algunos consejos que le van a ser de mucha utilidad.

Visite el banco o institución financiera

Precalifíquese con una institución bancaria. Este proceso es sencillo y no lo compromete con nada. Una vez usted pase por el proceso, va a saber cuánto puede ser el pagaré hipotecario mensual tomando en cuenta los compromisos económicos que tenga.

La mayoría de las personas por diversas razones no realizan este ejercicio. Luego, al encontrar una propiedad que llena sus necesidades o las supera, si no cumplen con los requisitos bancarios entraran en un proceso de tensión tratando de enmendar la situación.

Si ese fuera el caso, el banquero siempre va a buscar la manera de ayudarlo, pero en lugar de estar relajado va a estar a la expectativa de que le aprueben el producto hipotecario o moverse al plan B.

La compra de una propiedad inmueble debe ser un proceso pensado y calculado, y más aún si lo va adquirir utilizando financiamiento hipotecario.

Otra ventaja de precalificarse, es que va a saber cuál o cuáles productos hipotecarios podrían ayudarle en caso de querer realizar algunas mejoras a la propiedad tales como añadir una terraza, ampliar el área de cocina, lavadero más amplio, por mencionar algunas.

Además, este es el momento ideal para solicitarle a su banquero que le explique o le comparta una de oferta de buena fe por escrito o “Settlement Statement”. ¿Qué es esta oferta escrita? Este documento les muestra a todas las partes involucradas en la transacción su responsabilidad en términos de dólares y centavos. Usted va a tener que firmar este documento cuando sea citado a firmar su escritura de compraventa o como mejor se conoce, el día del cierre.

Es mejor invertir un poquito de tiempo con su banquero al comienzo de la búsqueda de la propiedad, en lugar de ir a la carrera tratando de cuadrar la transacción a marronazos, porque desea una residencia en particular y no quiere perder la oportunidad de comprarla.

Inspecciones a la propiedad

Si está utilizando un corredor o vendedor de bienes raíces, el mismo está obligado con ciertas leyes e informarle sobre la conveniencia de hacer una inspección física de la propiedad por un perito certificado antes de realizar la compra. Estos profesionales pueden verificar circuitos eléctricos, tuberías y la estructura en general.

No es que va a eliminar problemas futuros, pero usted va a tener una idea de las condiciones en que se encuentra el bien inmueble. De esta forma puede tomar la decisión de comprar, no comprar o negociar con el propietario un mejor precio debido a que tiene información certera y confiable que no hubiese tenido de no realizar la inspección con un profesional.

Fíjese bien en el diseño interior de las propiedades que le interesaron o de la que más que le interesó. ¿Por qué? Porque existen obsolescencias y depreciaciones que le van a restar valor a la propiedad o le podrían limitar el acceso a algunos tipos de productos bancarios.

Probablemente ni el dueño actual lo sabe, pero los cambios que le hizo a su residencia, para estar más cómodo, no necesariamente fueron bien planificados.

¿Cómo cuáles? ¿Qué es eso de obsolescencia?

Permítame presentarle el siguiente ejemplo: Entrar a una habitación a través de otra, una marquesina o terraza con la que se le eliminó la ventilación natural de las habitaciones, el tener que pasar por una habitación para utilizar un baño de uso general, una habitación sin ventanas, una ventana de una habitación que abre hacia otra habitación, y cosas similares.

Algunas de estas obsolescencias se pudieran arreglar o como diría un tasador, estas obsolescencias se pueden subsanar o curar. El detalle es que van a costar dinero.

Importante, antes de curar o subsanar la obsolescencia haga la matemática para saber si luego de subsanada o curada el aumento en el valor de la propiedad es mayor que el costo incurrido.

Debe verificar con su tasador si hay más obsolescencias ya que solo le mencioné una, la obsolescencia funcional. Y no olvide incluir a su arquitecto o ingeniero para que le asista en el diseño estructural de su futura ampliación o cambio estructural si es que ya tiene una propiedad seleccionada y está pensando poner una oferta.

Haciendo estas consultas profesionales sus probabilidades de aumentar el valor de su propiedad son mayores, como dice un dicho común “zapatero a su zapato”.

Inspección de Residencias Nuevas

En el caso de las propiedades nuevas ciertos reglamentos y leyes pueden ayudarle y protegerle. Algunas de estas especifican las garantías y tiempo establecido para someter una reclamación ante el desarrollador.

Les adelanto algunos de los elementos cubiertos por estos reglamentos: techos, ventanas, entrada de agua por la tubería, falta de receptáculos o que no funcionen, tablillas, puertas defectuosas, calentador defectuoso, falta de interruptores, pisos desnivelados, varillas expuestas, etc.

Visite la agencia o ministerio que, en su país, administra este tipo de reglamentación, investigue a través de la web para que obtenga más información. A pesar de tener estas garantías de ley, el banco siempre le va a solicitar que realice una inspección del hogar. Aproveche y llévese a su perito para que lo asesore.

Concluyendo con las inspecciones le comento que en sus manos está evitar o minimizar la posibilidad de que una vez esté disfrutando de su residencia, surjan los problemas y sus comentarios sean, “Me engañaron, esos vendedores eran unos charlatanes”. Eso puede que sea cierto, como puede ser que los propietarios anteriores no tenían el conocimiento o el desarrollador incurrió en fallas de construcción que un inspector pudo haber detectado previo a la compra.

Registración o Inscripción

Su escritura de compraventa va a ser inscrita en el Registro de la Propiedad el cual es una dependencia de gobierno diseñada para estos fines. Una de las características más importantes que tiene el Registro de la Propiedad, es el tracto sucesivo.

En lenguaje común, es la secuencia cronológica por la cual una propiedad en particular ha pasado. El tracto le dice quienes han sido sus dueños, que gravámenes tiene o tuvo (ej. hipotecas, impuestos), que otra persona o entidad tiene algún gravamen sobre la propiedad, etc.

Léala detenidamente para asegurarse que se escribieron correctamente las características del bien inmueble y los detalles de cómo se está adquiriendo. Como, por ejemplo, la está adquiriendo por medio de permuta (intercambio de propiedades), préstamo hipotecario o en efectivo.

Por otro lado, aunque estos casos no son frecuentes, si la propiedad no está inscrita, no tiene planos, no hay una mensura (medida del terreno realizada por un agrimensor), debe detenerse y pensar si usted como comprador espera que el propietario lleve a cabo este proceso o busca otra propiedad que llene sus expectativas y no tenga tales inconvenientes.

Como regla general, las propiedades que pertenecen a una urbanización o cuminidad, el desarrollador pasó por el proceso de inscripción cumpliendo con las exigencias del estado. Así que debe tener una escritura debidamente sometida ante el Registro de la Propiedad.

Conclusión

Por las características, costos y productos financieros que utilizamos para adquirir un bien inmueble, es más que obvio que no podemos disponer tan fácilmente de esta compra como lo haríamos con la mayoría de los artículos.

El mejor ejemplo que les puedo traer a la mesa es el alto inventario de propiedades re-poseídas que tenemos en Puerto Rico, mi país de origen. Esto debido a la crisis económica que enfrentamos.

Las familias o individuos no pueden disponer de este bien como lo harían con su teléfono móvil porque llegó un modelo nuevo. Tampoco pueden transportar el bien inmueble en un barco y llevarlo a otro país o provincia, es mucho más complejo que eso.

Según usted separa el tiempo para investigar las diferencias y ventajas del nuevo modelo móvil ya sea en la red (internet) o en la tienda de su predilección, tómese el tiempo justo y necesario para llevar a cabo su compra.

Realice las inspecciones necesarias y al mismo tiempo aclare las dudas que tenga sobre su futura propiedad y su documentación. Mi mejor recomendación es que siempre utilice profesionales de su confianza para llevar a cabo las inspecciones necesarias antes de adquirir su propiedad y lea, lea y lea. Después todo, la transacción de bienes raíces tiene como resultado el que usted y su familia tengan un hogar duradero, funcional, seguro y con las comodidades deseadas.

Si tienes alguna pregunta relacionada al artículo, puedes comunicarte conmigo a través del FORO.

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